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兩大超級(jí)板塊改寫長沙樓市地圖
作者：李柏 時(shí)間：2005-6-10 字體：[大] [中] [小]
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長沙樓市版圖在未來幾年內(nèi)，將有兩大超級(jí)板塊最為引人注目，麓南板塊”和“嶺北板塊”。目前和未來幾年許多大盤在這兩大板塊聚集，它們將是長沙最具競爭價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Φ某?jí)板塊，這兩大板塊的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展將大大提高長沙整體樓市發(fā)展水平。
西有“麓南板塊”、東有“嶺北板塊”
文/李 柏
長沙樓市版圖在未來幾年內(nèi)，將有兩大超級(jí)板塊最為引人注目，也是高檔樓盤所集中聚合之地。確切的說，這兩大板塊就是：以岳麓山為自然屏障的“麓南板塊”，和以湖南省森林公園（即天際嶺國家森林公園）為前景的“嶺北板塊”。目前和未來幾年許多大盤在這兩大板塊聚集，它們將是長沙最具競爭價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Φ某?jí)板塊，這兩大板塊的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展將大大提高長沙整體樓市發(fā)展水平。
麓南板塊：河西樓市的猛牛
從象形來看，岳麓山像一頭牛，而“麓南板塊”這兩年的發(fā)展勢(shì)頭，非常具有這種特征，因此“麓南板塊”就像是河西樓市的猛牛。
“麓南板塊”應(yīng)勢(shì)提出
早三四年前，河西房地產(chǎn)市場在業(yè)界還只有“河西板塊”的提法，看起來也好像是比較閑適或有點(diǎn)“與世無爭”。2002年底，本人在《長沙晚報(bào)》撰文，首次對(duì)河西樓市進(jìn)行細(xì)分，提出四大板塊，其中就包括了“麓南大學(xué)城板塊”；2004年初，麓南區(qū)域的四大房地產(chǎn)巨頭進(jìn)行聚手結(jié)盟，從而正式開啟“麓南板塊”樓市發(fā)展新篇章。并徹底打破河西樓市一向的沉默，一躍成為長沙最受關(guān)注的房地產(chǎn)發(fā)展板塊，甚至名噪四方。
因?yàn)樵缆瓷�，因�(yàn)楹嫖幕�，因�(yàn)榉康禺a(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，因?yàn)楦咂焚|(zhì)樓盤項(xiàng)目在麓南成“器”布子，“麓南板塊”就這樣從河西樓市價(jià)值中突現(xiàn)出來，并成為長沙房地產(chǎn)發(fā)展的一塊里程碑。長沙房產(chǎn)局副局長魏建超說，“河西樓市看麓南”，“麓南板塊”未來幾年將引領(lǐng)星城樓市風(fēng)騷。
無可復(fù)制的自然景致、長期歷史積淀的湖湘文化、日益便捷的交通路網(wǎng)、迅速成熟的大盤開發(fā)，使得這一區(qū)域一改往日的沉寂，日漸凌厲�！奥茨习鍓K”理所當(dāng)然成為長沙“最適合居住的地區(qū)”。有媒體認(rèn)為，河西地產(chǎn)正逐漸開始爭奪星城樓市的話語權(quán)，首功當(dāng)推麓南板塊。
“麓南板塊”大盤爭霸
目前，“麓南板塊”主要以大盤為主，陽光100、香格里·麓山別墅、岳麓山公館、星語林•靳江河畔等幾大家族所激戰(zhàn)的“麓南”幾乎成了河西樓市的主場。目前已經(jīng)初具規(guī)模，該板塊的房產(chǎn)開發(fā)漸入佳境。預(yù)計(jì)三年內(nèi)，“麓南板塊”的開發(fā)總量達(dá)到260萬平方米以上，面積上占整個(gè)河西房地產(chǎn)市場的一半，接近10000畝。在河西大型高檔樓盤中，“麓南板塊”有5個(gè)，占整個(gè)河西的1/3強(qiáng)。
香格里•麓山別墅項(xiàng)目，1300畝的原生態(tài)別墅小區(qū)，號(hào)稱“從地里長出來的別墅”，以“岳麓山水，天生別墅”的宣傳口號(hào)打動(dòng)置業(yè)者。從2003年底預(yù)熱，到今年內(nèi)部認(rèn)籌并熱賣，產(chǎn)生了一系列轟動(dòng)效應(yīng)，影響至遠(yuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，僅半年時(shí)間，陽光100國際新城開盤起價(jià)從2100元／平方米躍升至3000元／平方米，銷售率卻持續(xù)火爆，高達(dá)98.8％；而香格里·麓山別墅銷售價(jià)格也在消費(fèi)者的蜂擁而至后平穩(wěn)上揚(yáng)。
“麓南板塊”品質(zhì)為重
“麓南板塊”的開發(fā)商比較注重將自然景觀與歷史人文積淀相結(jié)合，追求產(chǎn)品的高品質(zhì)。對(duì)于河西片區(qū)情有獨(dú)鐘的，往往是那些深受湖湘文化浸染、帶有濃重人文氣質(zhì)的知識(shí)新貴，通過知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富的這一群體，骨子里卻依然充滿著厚重的文化積淀，無論是對(duì)建筑本身或者居住環(huán)境，都比普通消費(fèi)者有著更為“苛刻”的要求。而外來開發(fā)商新的開發(fā)理念、新的開發(fā)策略，將對(duì)本土企業(yè)產(chǎn)生極大的示范效應(yīng)和激勵(lì)作用，特別是在樓盤品質(zhì)的提升上。
今年，長沙市近一半城建重點(diǎn)工程項(xiàng)目落戶岳麓區(qū)，投資規(guī)模超200億元，年度計(jì)劃投資達(dá)70多億元。如此城建投資規(guī)模和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，均創(chuàng)該區(qū)歷史最高紀(jì)錄。完全有理由相信，岳麓區(qū)的路網(wǎng)建設(shè)一旦完成，不出二三年時(shí)間，“麓南板塊”將進(jìn)入一個(gè)迅速井噴期。
嶺北板塊：河?xùn)|樓市的大象
從象形來看，天際嶺國家級(jí)森林公園如一頭大象，象鼻向西直插長沙汽車南站。這一區(qū)域早幾年是專業(yè)市場唱主角，聚集于紅星，也沒有充分挖掘出天際嶺如此造化天成的原生態(tài)的自然景觀資源價(jià)值。但從2005年開始，雨花區(qū)的專業(yè)市場形勢(shì)不再，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不再成為熱點(diǎn)，高檔住宅市場便成了新的焦點(diǎn)。據(jù)可靠消息，該板塊的許多地塊已經(jīng)成為搶手貨，至少有5個(gè)超過500畝的大盤在此扎營。可想而知，不出二三年，“嶺北板塊”這頭河?xùn)|樓市的大象將會(huì)全力發(fā)威，給長沙房地產(chǎn)業(yè)帶來高檔、清新、優(yōu)雅的印象。
“嶺北板塊”自然形成
從地圖和長沙樓市版圖看，“嶺北板塊”具體應(yīng)該是指：天際嶺國家森林公園（湖南省森林公園）以北，韶山路以東，規(guī)劃中京廣高速鐵路以西（將來也可能延至東三環(huán)），體育新城區(qū)域（香樟路）以南，所圍合的區(qū)域。這一板塊西與省府板塊隔（韶山）路相望，北與體育新城板塊相通，還有全國知名的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心和紅星市場群，汽車南站和將來的高鐵長沙站呈一西一東排布。
當(dāng)然，這個(gè)板塊最大的特征還是擁有美麗的生態(tài)自然景觀——天際嶺國家森林公園。今后炒作的題材相當(dāng)多，發(fā)展空間相當(dāng)大。在未來三五年內(nèi)，從項(xiàng)目群角度來分析，“嶺北板塊”必然會(huì)從概念走向?qū)嶋H。并且，很可能出現(xiàn)幾個(gè)代表性的大盤有意的結(jié)盟，聯(lián)合推整體形象和市場攻勢(shì)，從而形成“嶺北板塊”超強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)力。
據(jù)調(diào)查得悉，這一區(qū)域（湘府路兩廂）地價(jià)三年時(shí)間翻了三倍，房價(jià)由1000元/平方米漲到板塊平均房價(jià)2500元/平方米，已經(jīng)高于長沙市04年末統(tǒng)計(jì)的商品住房平均價(jià)位。隨著樓市的發(fā)展，加上“融城”更進(jìn)一步，南三環(huán)線兩廂的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增多，從而將出現(xiàn)整個(gè)天際嶺周邊樓市升溫并火熱起來，從而出現(xiàn)“嶺北板塊”樓市最繁榮的景象。
“嶺北板塊”明天更美
從今后相當(dāng)長一段時(shí)間來看，長沙城南省府和天際嶺一線往南，將形成長株潭城市群的核心區(qū)，也是高檔住宅的集中區(qū)。而嶺北板塊，代表了當(dāng)前和未來幾年最具價(jià)值的樓市板塊。正如一位房地產(chǎn)人士認(rèn)為，“我們不能僅僅把南城看成長沙的南城，而是整個(gè)湖南的南城。所以它的整個(gè)發(fā)展規(guī)劃也好，長株潭也好，可以說是整個(gè)中部發(fā)展的戰(zhàn)略要地�！�
“嶺北板塊”目前還是一塊處女地，正如二三年前的“麓南板塊”一樣。但這一板塊的重要性將無法忽視，其承前啟后與聯(lián)東結(jié)西的紐帶作用將會(huì)越來越明顯的體現(xiàn)出來。加上這一板塊無敵的生態(tài)自然景觀資源，是其它板塊所無法相比的，也是不可復(fù)制的。有類似特征的在長沙，只有西面的“麓南板塊”。湖南省森林植物園即天際嶺國家森林公園，占地140公頃，境內(nèi)有山有谷，有平坦的草地、開闊的斜坡和碧波蕩漾的湖面，森林覆蓋率達(dá)85%以上。辟有櫻花園、桂花園、茶花園、竹園、木蘭園、杜鵑園、梅園和花卉盆景園。天際嶺其實(shí)比岳麓山面積還要大，植被自然保護(hù)還要好，將來拓展空間會(huì)更大。
大型樓市板塊的發(fā)展，除了市政基礎(chǔ)配套的先行外，還要有大型商業(yè)和生活公共配套的跟進(jìn)。3到5年后，“嶺北板塊”區(qū)域形成一定規(guī)模的時(shí)候，大型超市必然介入。據(jù)調(diào)查所知，它們其實(shí)很早就關(guān)注這個(gè)區(qū)域，包括新一佳、沃爾瑪、步步高、家樂福，他們都對(duì)南城非�？春�，只是在找一個(gè)切入點(diǎn)和切入時(shí)機(jī)。應(yīng)該說，這一切都給了消費(fèi)者堅(jiān)強(qiáng)的信心。
如果說，岳麓山是長沙市府的前山，那么天際嶺則是省府的東山，日出東方，紫氣東來，成為最適當(dāng)?shù)拿枋觥?/DIV>
中國極具思想力的房地產(chǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)策劃專家：李柏 五洲半島（長沙）國際策劃機(jī)構(gòu)總經(jīng)理＼首席高級(jí)策劃師 電子信箱：lib158@163.com 手機(jī)：13517494375
根據(jù)我們的研究，該板塊區(qū)域的樓盤以高、大、全著稱，即起點(diǎn)和規(guī)劃水平高，規(guī)模和體量大，產(chǎn)品類型和面向人群全。從發(fā)展趨勢(shì)和地理聯(lián)動(dòng)方面來分析，“嶺北板塊”將會(huì)很自然的與省府板塊形成一體，成為真正的長沙南城地產(chǎn)的排頭兵和新勢(shì)力。這一板塊是未來長沙甚至湖南整體居住品質(zhì)最高的區(qū)域，目前看也是房地產(chǎn)升值潛力最大、升值速度最快的板塊。
“嶺北板塊”項(xiàng)目
據(jù)調(diào)查了解，今年雨花區(qū)天際嶺北屬圭塘街道辦區(qū)域的項(xiàng)目多達(dá)15個(gè)，而其中500畝以上的項(xiàng)目就有5個(gè)�！皫X北板塊”的項(xiàng)目今年尚處于拿地和預(yù)熱階段，大規(guī)模推出還會(huì)有一個(gè)過程，但不會(huì)太久。本人預(yù)測，3至5年左右，這里將有5000畝至8000畝的總體開發(fā)量，打造的總建筑面積200萬至350 萬平方米。
開發(fā)商的用地和項(xiàng)目：長沙城普置業(yè)公司的280畝的高檔住宅“天際湘府”，以純聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主，建筑面積12萬平方米；460畝的云陽項(xiàng)目，700畝的某機(jī)關(guān)高檔住宅用地；長沙德普置業(yè)公司的800畝的純居住大盤項(xiàng)目，正在前期運(yùn)作中……。
大盤暗潮涌動(dòng)，“嶺北板塊”前景一片光明。這一板塊將在未來三五年中真正形成，并出現(xiàn)一定程度的競爭�！皫X北板塊”的明天就像“麓南板塊”的今天。
西有“麓南板塊“，東有“嶺北板塊”�？梢灶A(yù)言，長沙正在興起的最為引人注目的這兩大超級(jí)板塊，將改變長沙房地產(chǎn)。
（說明：本文大量調(diào)研材料來自“長沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司”最近成果《長沙樓市專題調(diào)研報(bào)告》，并得到該公司的認(rèn)同和大力支持，特表感謝�。�
作者簡介：李柏（lib158@163.com），房地產(chǎn)策劃人，高級(jí)策劃師，中國企業(yè)文化促進(jìn)會(huì)策劃專家委員。有多個(gè)成功樓盤例案，現(xiàn)服務(wù)于某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。
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